На фоне сворачивания льготных ипотечных программ и высоких ставок по кредитам в России может набрать популярность модель доходных домов с правом выкупа. Как считает аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, этот формат способен предложить альтернативный путь к собственному жилью для граждан, не готовых к традиционной ипотеке.
«После отмены льготной ипотеки россияне могут обратить внимание на формат доходных домов с правом выкупа. Такая модель может стать востребованной на фоне высоких ставок по коммерческим кредитам», — отмечает Мильчакова.
Суть схемы заключается в следующем: арендатор заключает договор с владельцем доходного дома, где часть арендной платы засчитывается как накопление на будущий выкуп квартиры. Фактически, это гибрид аренды и рассрочки, позволяющий постепенно выкупать жилье без оформления ипотечного кредита.
Однако для полноценной реализации модели требуется серьёзная юридическая доработка. Главный камень преткновения — статус такого жилья. Как поясняет эксперт, ключевой вопрос заключается в том, как классифицировать квартиры в доходных домах с выкупом: как коммерческую или как жилую недвижимость.
«От этого зависит, смогут ли арендаторы зарегистрироваться по месту проживания и какие коммунальные тарифы будут применяться», — подчеркнула Мильчакова в комментарии для «Ленты.ру».
Разница принципиальна. Если квартиры получат статус жилого фонда, это даст арендаторам право на постоянную регистрацию (прописку) и доступ к льготным тарифам ЖКХ. Если же они останутся в статусе коммерческой недвижимости, жильцы столкнутся с двумя проблемами: отсутствием возможности прописаться и значительно более высокими платежами за коммунальные услуги.
Сейчас именно эти факторы — повышенные расходы на ЖКУ и невозможность регистрации — являются основными препятствиями для массового распространения схемы. Аренда с выкупом теряет смысл, если ежемесячные платежи сопоставимы с ипотечными взносами, а отсутствие прописки создает бюрократические сложности.
Несмотря на потенциальную привлекательность для определённых категорий граждан (молодые семьи, работники бюджетной сферы, граждане с неофициальными доходами), модель требует законодательной поддержки. Необходимо разработать понятные правила игры, защищающие права как инвесторов, вкладывающих средства в строительство таких домов, так и будущих собственников-арендаторов.
Эксперты подчеркивают, что без создания специальной правовой базы и решения вопросов с классификацией жилья, статусом договоров аренды-выкупа и механизмами защиты от недобросовестных участников, новая схема вряд ли сможет составить конкуренцию традиционной ипотеке, даже в условиях высоких ставок.
